虽然市场关于房贷利率上调的风声不断，但种种迹象表明，4月楼市政策利好仍在持续：从需求端来看，多地首套房贷款利率下行，公积金政策优化;从融资端来看，此前房企融资利好政策仍持续发挥利好效应，年内拟融资规模超2100亿元。
有业内人士分析，这与房地产市场目前现状有关，3月楼市迎来增速“高光”时刻后，后续市场复苏预期开始回落，需要政策端给予支持。从部分高频数据来看，近期房地产销售出现中途回落的现象。根据克而瑞统计，3月和4月的案场来访和成交热度较2月明显回落，品牌房企的主推项目、来访量和成交量亦出现明显下滑。
房贷利率继续下行
虽然此前央行方面指出，首套房贷利率政策动态调整机制“既管冷、又管热”，引发市场关于利率即将上调的担忧，但从目前种种迹象来看，市场房贷利率仍处于下行区间。
贝壳研究院监测显示，2023年4月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.01%，较上月微降1BP;二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。4月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落116BP和54BP。
从具体城市看，4月，淮安、马鞍山、衢州、驻马店、宝鸡、常州、沈阳、赣州、兰州等9个城市首套房贷利率下降。从城市能级看，4月二线城市首套房贷利率环比下降1BP至3.98%，三四线城市首套房贷利率环比下降2BP至3.99%，一线城市首二套房贷利率继续持平。
同时，房贷放款也继续保持2019年以来最快的放款速度。
贝壳研究院数据显示，4月，百城银行平均放款周期为21天，与上月持平。广东某国有大行客户经理告诉记者，目前其所在支行房贷放款基本走“快速通道”，如果资料符合标准基本条件，则最短2周内就可以完成放款。
事实上，目前房贷利率已处于相对低位。央行发布数据显示，截至3月末，已有83个城市下调首套房贷利率下限，其中太原、金华、郑州、珠海等超40城利率下限至4%以下。
不过，广东某头部房企策划告诉第一财经记者，虽然目前房贷利率一降再降，但很多客户仍处于观望状态，其所在楼盘在3月销量略有突破后近期又进入“瓶颈期”。据他此前经验，二季度通常是销售旺季，较一季度一般销量高50%左右。如果房贷利率持续保持目前态势或继续下行，或有季节性突破口。
在他看来，与之前相比，目前这一阶段房贷利率并不会成为客户购房的决定性因素。现在客户和之前的购房逻辑已有所不同，房价“狂飙”期，客户更重视“性价比”，追求的是尽快上车，因此房贷利率成为可以吸引客户的重要“利器”。而目前这一阶段，炒房“泡沫”破灭后，核心区位、优质地段才是客户最重视的因素。
也有不少购房意向客户正在密切关注所在城市的利率变化，东莞某银行房贷业务相关客户经理告诉记者，近期，经常收到客户消息“轰炸”询问贷款利率变化。“有的客户担心贷款利率会上调，有的客户则是希望多‘磨’一下，‘蹲’到一些更优惠的贷款利率。”他进一步解释道。
多地密集调整公积金贷款政策
今年以来，全国各地持续优化房地产相关政策，近期，多地出台政策提高多孩家庭住房公积金贷款额度。
5月6日，南昌住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金有关使用政策的通知》提出，符合住房公积金贷款条件的多子女家庭，购房时申请住房公积金贷款的，贷款额度上浮20%。
除了南昌外，包括广州、苏州等在内的多个热点城市均在公积金购房政策方面，给多孩家庭以更多支持。其中，广州和苏州规定，多子女家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款最高额度可上浮30%。
除了提高住房公积金最高贷款额度，还有一些地方出台政策支持提取住房公积金付首付款等。上海市住房公积金管理委员会近日发布《关于本市实施多子女家庭住房公积金支持政策的通知》，5月1日起，符合提取规定的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金。符合规定的多子女家庭购买首套住房，贷款限额(含补充公积金最高贷款限额)在最高贷款限额的基础上上浮20%。
贵阳市住房公积金管理中心近日发布通知，从5月1日起，贵阳实施多项公积金惠民新政，包括无房职工家庭可以提取公积金支付首付款，提高双缴存职工家庭购买首套住房的最高公积金贷款额度，取消三项住房公积金使用限制条件，青年人及多子女家庭租房可提取公积金支付房租等。
公积金贷款政策优化成楼市调控重要措施
今年以来，各地针对楼市“因城施策”的力度不断加大。住房公积金政策成为多地优化调整房地产政策的重要内容。
据中指研究院统计，截至5月9日，今年以来，全国已有超百省市(县)优化调整房地产政策，出台调控措施超200次。在公积金政策优化方面，已有近90城对公积金政策进行优化，主要涉及降低公积金首付，提高公积金贷款额度，支持公积金可提可贷、支付首付、商转公等政策。
中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，公积金政策指向性较强，有利于直接为真正有购房需求的居民提供支持，促进住房需求释放。2021年下半年房地产行业进入深度调整期后，由于公积金政策惠及的城市多、范围广，政策优化调整可以更直接和普遍，因此优化公积金政策成为近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。
陈文静表示，多城市陆续出台公积金支持“商转公”、提取公积金支付首付、灵活就业公积金试点等政策，拓展了公积金的使用范围，盘活住房公积金，有利于减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪。同时，提高公积金贷款额度，也有利于降低购房者置业成本，或一定程度提振市场预期。多项优惠政策的效果累计积叠加，对购房者置业预期和市场成交的恢复产生一定积极影响，特别是在热点城市。
王青认为，由于各地公积金贷款利率均远低于商贷利率，因此放宽公积金贷款条件、提高公积金贷款额度等措施是当前推动楼市需求端改善，引导房地产行业尽快实现软着陆的重要举措之一。因城施策基调下，不同级别城市在放松公积金贷款政策方面还有一定空间。
“下一步政策工具箱在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面都还有较大潜力可挖。这是提振市场信心，推动房地产行业尽快实现软着陆的关键。”王青表示。